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Créer une SCI quand on est professionnel de santé libéral : avantages, fonctionnement et étapes clés

9 juin, 2025

Pourquoi envisager la création d’une SCI quand on est professionnel de santé libéral ?

Acheter un cabinet, investir dans l’immobilier, faire fructifier son capital, dissocier son activité de son patrimoine personnel… En tant que professionnel de santé libéral, vous êtes nombreux à vous poser ces questions. Et vous avez raison sur toute la ligne : c’est important et c’est votre droit ! La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut être la réponse idéale. Encore faut-il comprendre ce qu’est vraiment une SCI au niveau fiscal et juridique, comment ça fonctionne et si la constitution d’une entreprise est adaptée à votre projet professionnel et personnel.

Pas de panique, on reprend tout depuis le début. Que vous soyez infirmière, kiné, médecin, orthophoniste, dentiste ou toute autre profession libérale de santé, Comptasanté vous explique pas à pas ce qu’est une SCI, comment elle se structure et se constitue, quels sont ses avantages pour votre patrimoine, ses inconvénients, son coût et les démarches sociales, fiscales et juridiques à toutes les étapes pour une mise en place sans faux pas.

Comprendre la SCI : une société civile au service de votre patrimoine immobilier

SCI patrimoine immobilier

Qu’est-ce qu’une SCI exactement ?

Une SCI est une société civile dont l’objet social est la gestion immobilière. La Société Civile Immobilière est une structure qui permet à plusieurs personnes (les associés) de détenir un bien immobilier en commun, non pas en tant que copropriétaires classiques, mais sous forme de parts sociales (c’est-à-dire des parts de capital de cette entreprise à forme mutualiste ou coopérative). Autrement dit, la SCI devient propriétaire du bien ou des biens immobiliers, et chaque associé devient copropriétaire d’une partie de l’entreprise et détient donc une portion de la société civile immobilière.

Et ça sert à quoi, tout ça ? Et bien d’abord à vous assurer un revenu complémentaire : les loyers versés à la SCI, au titre de la location professionnelle des locaux, reviennent au propriétaire de la SCI, en l’occurrence et entre autres, vous. Ensuite, ça permet de mettre vos locaux à l’abri en cas de faillite de votre activité libérale (on ne vous le souhaite évidemment pas, mais mieux vaut prévenir que guérir). Une belle opération immobilière aux bénéfices multiples et immédiats à la fois pour votre activité professionnelle et pour votre patrimoine personnel.

Contrairement à l’indivision (souvent choisie par défaut quand plusieurs personnes achètent ensemble), la SCI offre un cadre juridique bien plus souple et durable. Dans le cadre de l’indivision du patrimoine, avant le partage de la succession, les biens immobiliers appartiennent à l’ensemble des héritiers désignés. Avantage de la SCI : pas de blocage en cas de mésentente, des règles de gestion claires, une transmission plus fluide : voilà pourquoi de nombreux professionnels de santé libéraux choisissent cette structure pour concrétiser leur projet d’achat.

Exemple concret : vous achetez un local avec un confrère pour y installer votre entreprise, vos cabinets médicaux ou paramédicaux. Plutôt que d’acheter au niveau individuel en indivision (avec tous les risques que cela comporte), vous créez une SCI à deux, qui devient propriétaire du bien. Vous louez ensuite les murs à vos sociétés d’exercice (SELARL, SCP, etc.).

Les parts sociales : un concept-clé

Dans une SCI, vous ne détenez pas directement le bien immobilier, mais des parts sociales de la société civile immobilière qui le détient. Ces parts de l’entreprise représentent votre quote-part (c’est-à-dire la part qui vous revient) dans la société : par exemple, 50 % des parts = 50 % des droits dans la SCI. Elles sont transmissibles, donnables, et évaluables. C’est ce fonctionnement qui permet une grande souplesse pour organiser la transmission de votre patrimoine.

L’indivision vs la SCI : quelles différences ?

En résumé : la SCI, c’est une structure souple, pérenne, et plus protectrice pour un projet d’investissement immobilier à plusieurs ou en famille. Un bon accompagnement juridique et comptable peut faire toute la différence dans cette situation : plus vous avez d’avis, plus vous êtes protégé.

Comment fonctionne une SCI : régime fiscal, gestion et implications au quotidien

SCI régime fiscal

Le choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS)

C’est une étape cruciale de la création de n’importe quelle entreprise, de la société civile immobilière, et l’objet de bien des angoisses chez certains néophytes de la comptabilité : bien choisir le régime fiscal. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI à l’Impôt sur le Revenu : plus de simplicité, mais moins d’optimisations

• Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de l’entreprise dans sa déclaration d’impôt.
• Pas de comptabilité commerciale obligatoire : la tenue de la comptabilité d’une SCI à l’IR est facilitée, comparée à la SCI à l’IS plus contraignante. On est là sur une comptabilité de trésorerie
• Pas d’amortissement possible.
• Très peu de charges déductibles
• Intéressant si vous ne réalisez pas de travaux importants ou si vous êtes peu imposé.

Quand choisir l’IR ?

• Si vous prévoyez de grosses plus-values à long terme (avec une exonération totale au bout de 30 ans).
• Si vous souhaitez vendre le bien immobilier au bout de 10 ans.
• Si vous envisagez de vendre les biens immobiliers à votre retraite afin de réemployer le capital.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés : plus de formalisme, mais plus de leviers fiscaux

• Le taux d’imposition de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR (majoré des prélèvements sociaux)
• Toutes les charges peuvent être déduites, contrairement à la SCI à l’IR, notamment les intérêts d’emprunt, les frais de notaires, etc.
• Amortissement du bien possible (donc baisse de la base imposable).
• Déduction des coûts (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.).
• Comptabilité rigoureuse obligatoire, avec dépôt des comptes.
• Moins d’impôt au début… mais attention aux plus-values à la revente (calculées sur la base amortie).

Quand choisir l’IS ?

• Si vous comptez investir à très long terme sans projet de vente future.
• Si vous envisagez la transmission de votre bien : en effet, vous pouvez transmettre vos parts de la SCI à vos héritiers, dans le respect des conditions prévues par la loi. Cette dernière stipule que les parents peuvent donner une partie de leur patrimoine à leurs enfants tous les 15 ans.
• Si vous investissez du capital dans un bien qui peut peut-être perdre de sa valeur dans le temps, mais qui vous générera des revenus réguliers.
• Si vous souhaitez capitaliser sur les revenus de la SCI et les utiliser dans le futur pour investir davantage dans l’immobilier.
• S’il est possible d’amortir le bien immobilier, car cela diminue le résultat imposable.

Conseil Comptsanté : le choix du régime fiscal a un effet durable sur votre projet de SCI. Il vaut mieux se faire accompagner et récolter les avis éclairés des professionnels de la comptabilité et de la fiscalité. Avocat, notaire, juriste, conseiller fiscal ou expert-comptable Comptasanté, choisissez le professionnel qui va pouvoir vous aider à simuler les montants et anticiper l’impact fiscal, juridique et social à long terme.

Le rôle du gérant dans une SCI

La gestion de la société civile immobilière est une question cruciale lors de la création de la société. Elle est assurée par un gérant, désigné dans les statuts. Il peut être un associé ou non, mais en général c’est bien le cas. C’est lui qui signe les baux, engage les dépenses, convoque les assemblées générales, bref, c’est lui qui assure que la ligne directrice choisie par tous les associés est bien respectée.

La SCI n’est pas une entreprise commerciale, mais elle exige tout de même un certain formalisme :

• Création en bonne et due forme
• Rédaction de rapports annuels
• Tenue de comptabilité (surtout en IS) et mission juridique annuel obligatoire (PV d’AG)
• Déclarations fiscales et paiement d’impôts et de taxes diverses
• Respect des règles de majorité définies dans les statuts

Pour éviter les tensions, il est essentiel de bien définir les pouvoirs du gérant dès la création de la SCI dans la rédaction des statuts. N’hésitez pas à prendre les avis d’experts de la question (donc nos experts-comptables chez Comptasanté !)

Avantages et inconvénients d’une SCI au quotidien

Avantages :

• Séparation du patrimoine professionnel et personnel
• Souplesse de gestion
• Optimisation de la transmission
• Répartition claire des droits grâce aux parts sociales
• Cadre plus sécurisé que l’indivision
• Possibilité de louer le bien à votre société d’exercice
• Déductions fiscales (seulement en IS)

Inconvénients :

• Formalisme administratif
• Nécessité de tenir une comptabilité
• Coûts de création et de gestion
• Pas adaptée si vous êtes seul et que vous ne souhaitez pas transmettre
• Incompatibilité avec l’exercice médical (la SCI ne peut pas exercer d’activité médicale directement)

Les étapes clés pour créer une SCI : démarches et formalités, immatriculation et budget à prévoir

SCI toutes les étapes

Étape 1 : rédaction des statuts

Un gros dossier. Les statuts sont le cœur de votre société civile immobilière. Ils précisent dès sa création :

• L’identité de tous les associés (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile).
• La dénomination sociale, c’est-à-dire le nom de la société (vous pouvez choisir par exemple votre nom de famille, à condition d’y ajouter un élément distinctif supplémentaire).
• L’objet social, c’est-à-dire l’activité principale de votre société (par exemple l’acquisition, l’administration et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers). À noter que cette activité ne doit pas être commerciale.
• Le siège social, donc l’adresse officielle de la société définie par les associés. Si la SCI n’a pas de locaux, le siège social peut être fixé au domicile du gérant.
• Le montant du capital social (qui ne correspond pas à la valeur des biens immobiliers gérés par la société).
• La durée de la société : vous n’êtes pas obligé de vous projeter si loin, mais sachez que la durée maximale d’une SCI est de 99 ans.
• Le montant des apports des associés (si l’apport est réalisé en numéraire, il est nécessaire de préciser la somme apportée, et si l’apport est réalisé en nature, l’évaluation de l’apport doit être indiquée). À noter : un apport en nature dont la valeur est supérieure à 30.000 euros et qui représente plus de la moitié du capital social doit être évalué par un commissaire aux apports.
• La désignation du gérant (Identité, pouvoirs et responsabilités).
• Les règles de l’assemblée générale (règles de convocation, de quorum et de majorité).
• La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social (généralement du 1er janvier au 31 décembre).
• Les conditions de cessions des parts sociales.

Les statuts sont donc la ligne directrice de votre société civile immobilière, une des étapes les plus essentielles de la constitution de votre SCI, un squelette auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches et ne pas hésiter à demander un avis juridique, fiscal ou comptable. Leur rédaction est sans doute la formalité la plus importante lorsque vous montez votre SCI. Il faut aussi savoir qu’ils ne sont pas figés : ils peuvent changer au gré des modifications de votre structure ou de votre propre situation (changement d’adresse, expansion du capital, décès…)

Vous pouvez les rédiger seul en suivant un modèle, ou passer par un notaire, un avocat ou une plateforme en ligne. L’accompagnement représente certes un coût supplémentaire, mais c’est un sacré avantage pour constituer un dossier solide et éviter les erreurs coûteuses. Nous, on vous recommande évidemment Comptasanté.

Un des avantages de la SCI : aucun minimum légal n’est fixé par le droit sur le montant du capital social d’une SCI. Vous pouvez le fixer librement au moment de la création de la société. et ce avec très peu de ressources, voire un capital social d’un montant de 1 euro symbolique.

Étape 2 : publication de l’annonce légale

Une autre des étapes obligatoires pour toute constitution et immatriculation de société. L’annonce légale doit être publiée dans un journal habilité, précisant la création de la SCI et les principales informations légales.

Coût : environ 150 euros selon le journal.

Étape 3 : dépôt du dossier au greffe

Vous devez déposer un dossier complet pour constituer votre SCI auprès du guichet unique (ancien greffe) du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de votre SCI au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Le dossier contient notamment :

• Un exemplaire des statuts de la SCI
• Le formulaire M0 rempli : c’est le document qui vous permet de désigner le représentant ou gérant de la SCI
• L’attestation de parution de l’annonce légale
• Une déclaration de non-condamnation du gérant
• Un justificatif de siège social de la SCI

Coût de l’immatriculation : entre 70 et 100 euros.

Budget global pour la création d’une SCI

Et après la création ?

Il faudra ensuite :

• Organiser une assemblée générale chaque année
• Tenir une comptabilité (obligatoire en IS)
• Gérer les éventuels changements d’associés (transmission de parts sociales)
• Déclarer les revenus et payer les impôts le cas échéant
• Effectuer les modification statutaire dans le cas de changement d’associés (entrée ou sortie)

Conclusion : la SCI, un outil puissant à manier avec méthode

Créer une SCI à visée immobilière quand on est professionnel de santé libéral, c’est se doter d’un outil stratégique pour faire fructifier son capital sans trop de risques, et pour sécuriser, gérer et transmettre son patrimoine immobilier. Bien structurée, avec des statuts bien rédigés, bien gérée, cette société civile immobilière peut faire toute la différence dans votre parcours libéral.

Mais attention : entre le choix du régime fiscal, la rédaction des statuts, la publication, le dossier au greffe et les formalités de gestion, chaque étape mérite un vrai accompagnement. Besoin d’un avis personnalisé sur les démarches et les formalités à effectuer pour mener à bien votre projet de SCI ? Prenez rendez-vous avec un conseiller Comptasanté : un diagnostic gratuit et sans engagement vous attend en ligne pour vous guider pas à pas.

SCI et professions libérales de santé

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