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Investir en LMNP : faire fructifier votre patrimoine sans stress

7 avril, 2025

Pourquoi les professionnels de santé ont tout intérêt à investir en LMNP ? Ah, la location meublée non professionnelle ! Ce dispositif fiscal malin, LMNP pour les intimes, est la recette secrète pour devenir propriétaire immobilier et bailleur sans vous ruiner. La LMNP vous permet d’investir dans l’immobilier tout en optimisant votre fiscalité. Mais entre le régime fiscal et les déclarations d’impôts, la gestion comptable des loyers, la recherche de biens locatifs puis de locataires et les histoires de bail, difficile de ne pas se sentir perdu, ou tout du moins un peu submergé.

Bonne nouvelle : si vous êtes professionnel de santé, vous êtes plutôt bien placé pour tirer profit de cet investissement immobilier. Vous passez vos journées à soigner les autres, alors pourquoi ne pas aussi soigner votre portefeuille ? La LMNP, c’est l’opportunité de préparer votre avenir, de vous assurer un complément de revenus, et de profiter d’une situation fiscale plutôt avantageuse. Mais avant de foncer tête baissée, mieux vaut comprendre tous les rouages de ce dispositif et investir en LMNP en connaissance de cause. Alors, quels sont ses avantages pour ceux qui se rêvent investisseurs ? Comment bien choisir son investissement ? Quels pièges éviter ? Ne bougez pas, on vous explique tout !

Le LMNP, c’est quoi exactement ?

Un investissement au statut fiscal avantageux

LMNP investissement fiscal avantageux

Investir dans une résidence en location meublée, c’est bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Son principal atout ? La possibilité de déclarer vos revenus locatifs sous le régime fiscal des BIC (pas les stylos, non, les Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui offre deux options :

• le micro-BIC : idéal pour ceux qui aiment la simplicité fiscale. Vous appliquez un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. C’est peut-être pas vraiment “micro” comme abattement, mais c’est rapide, efficace et sans prise de tête.
• le BIC réel : vous préférez jouer au comptable ? On vous comprend, nous on adore… Bonne nouvelle, ici, vous pouvez déduire toutes vos charges concernant cette activité (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) et même pratiquer l’amortissement du bien, réduisant ainsi considérablement votre imposition.

Le point loi de finances 2025 : jusqu’en 2024, les loueurs en LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Depuis, la loi de finances 2025 a supprimé cet avantage : désormais, ces frais ne permettent plus de bénéficier d’une réduction directe d’impôt sur le revenu. La loi de finances 2025 a également introduit des modifications pour les locations meublées de tourisme. L’abattement fiscal pour les meublés touristiques classiques est passé de 50% à 30%, et le plafond des loyers pour en bénéficier a été revu à la baisse : pas plus de 15 000 € de revenus locatifs annuels.

LMNP vs. LMP : ne pas se tromper de camp

Attention à ne pas confondre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Pour rester en LMNP, il faut respecter deux conditions :

1. Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €.
2. Elles ne doivent pas excéder 50 % de vos revenus globaux.

Si vous dépassez ces seuils, vous basculez en LMP, un régime fiscal bien plus contraignant. Alors, avant d’investir, faites bien vos calculs !

Pourquoi investir en LMNP quand on est professionnel de santé ?

LMNP : une répartition de patrimoine intelligente

En tant que praticien libéral de santé, vos revenus dépendent directement de votre activité. Pas de consultations, pas de rentrées d’argent. L’investissement dans une ou plusieurs résidences locatives meublées est une excellente façon de diversifier vos sources de revenus grâce au loyer perçu et de préparer votre avenir avec un complément financier stable et sécurisé.

En clair, pendant que vous soignez vos patients, votre bien immobilier travaille pour vous et votre avenir. Pas mal, non ?

Une fiscalité douce pour une rentabilité optimale

Le régime fiscal du LMNP est particulièrement avantageux, surtout avec le régime réel, où l’amortissement de votre bien locatif vous permet de réduire drastiquement votre contribution fiscale. En d’autres termes, vous percevez des loyers, mais votre fiscalité en régime réel reste légère. Un bon moyen d’optimiser votre investissement sans vous ruiner en imposition.

Autre point intéressant : en LMNP, vous pouvez récupérer la TVA sur certains achats concernant votre bien locatif, en particulier en ce qui concerne les éventuels travaux, et bénéficier d’exonérations spécifiques. De quoi rendre votre offre encore plus attractive !

Le point loi de finances 2025 : attention lors de la revente ! Avec l’adoption de la loi de finances 2025 en ce début d’année, le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP a été modifié. Désormais, les amortissements déduits durant la période de location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Kézako ? En gros, ça signifie que l’avantage fiscal procuré par l’amortissement pendant la détention du bien pourrait être en partie compensé par une imposition plus élevée lors de sa revente. Il est donc essentiel de prendre en compte l**’impact fiscal** de votre bien en cas de revente  lors de la planification de votre investissement (chez Comptasanté, on est là pour ça, ne vous en faites pas).

Comment bien choisir son investissement LMNP ?

investissement LMNP quel bien

Quel type de bien acheter ?

Dans l’idée, n’importe lequel s’il vous plaît et que vous avez l’assurance que cet investissement soit rentable. Plus concrètement cependant, il est généralement plus pertinent d’investir dans des biens locatifs déjà gérés par un exploitant, cela vous assure que certains aspects de la gestion du quotidien soient déjà pris en charge par ce dernier. Plusieurs options s’offrent donc à vous pour investir en LMNP :

• les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) : elles offrent un cadre rassurant avec une gestion simplifiée et des revenus locatifs sécurisés.
• Les petits appartements en centre-ville : les logements de taille réduite comme les studios, les une-pièce (T1) voire certains deux-pièces (T2) sont les plus recherchés, car ils sont moins chers à l’achat comme à la location. Ils offrent également une meilleure flexibilité pour les courts séjours. Plus de flexibilité, certes, mais aussi plus de responsabilités en termes de gestion locative, donc attention à bien vous faire conseiller !

Tout dépend de votre niveau d’implication et de votre tolérance aux contraintes administratives.

Le point location meublée de courte durée : face à la croissance rapide des locations touristiques de type Airbnb, le législateur a renforcé la régulation du marché. Désormais, un diagnostic de performance énergétique est requis pour ces locations, et les maires ont la possibilité de limiter la durée locative et d’établir des quotas dans leur commune. De plus, les sanctions pour fausses déclarations et non-conformité des plateformes ont été renforcées. Il est donc essentiel de se conformer à ces nouvelles réglementations pour éviter des pénalités.

Les critères d’achat

Vous voulez toujours vous lancer ? Super ! Pour optimiser la rentabilité de votre investissement, voici les points clés à vérifier :

• Le prix d’achat : un bon investisseur ne paie jamais trop cher. Analysez le marché pour éviter de payer le prix fort, et faites venir un architecte pour évaluer le montant des éventuels travaux à effectuer avant de mettre votre bien locatif sur le marché.
• L’emplacement : avis aux investisseurs en herbe ! Un bon logement bien situé, c’est un bien qui se loue sans problème.
• Le gestionnaire (si résidence services) : rencontrez-le ou son représentant, vérifiez son sérieux, la solidité de son offre ainsi que la qualité des services proposés.
• Le bail commercial : si vous choisissez d’investir en résidence services, le bail commercial est le contrat de location qui vous lie à l’exploitant de la résidence (aussi appelé gestionnaire ou preneur à bail). Il doit stipuler entre autres notamment le montant du loyer et ses modalités de règlement et de réévaluation, et la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Lisez bien les clauses pour éviter les mauvaises surprises.
• Les charges et la fiscalité : un bien rentable sur le papier peut vite devenir un gouffre financier si les charges sont trop élevées. Faites-vous conseiller !

Les critères à respecter pour la location meublée

Pour que votre bien immobilier soit éligible au statut LMNP, ce logement doit répondre à certaines exigences. En effet, un logement meublé doit répondre à des critères préétablis et comporter un minimum d’équipements (et de meubles comme son nom l’indique) pour garantir un confort de vie immédiat et durable à son locataire. Parmi les éléments obligatoires, on retrouve :

• une literie complète avec couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres pour assurer de l’intimité au loueur, comme des rideaux ou des volets ;
• un espace réservé pour une table et des assises ;
• un espace de rangement, par exemple dans la partie chambre à coucher ;
• une cuisine équipée, avec l’électroménager comme les plaques de cuisson, le four ou au moins four à micro-ondes, réfrigérateur, congélateur, mais aussi les indispensables du quotidien comme la vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
• quelques luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager (balai, brosse, serpillère, seau…)

Ces critères garantissent que votre bien est bien considéré comme une location meublée et permettent d’éviter toute requalification en location nue (c’est-à -dire sans meubles), qui aurait requalifierait votre activité locative et aurait un impact important sur votre fiscalité.

Conclusion : Investir en LMNP : pourquoi vous devriez vous lancer

Le LMNP, c’est la solution idéale pour les professionnels de santé qui veulent investir intelligemment. Avec ses avantages fiscaux, son cadre légal protecteur et ses revenus locatifs attractifs, elle permet de sécuriser votre avenir sans sacrifier votre temps libre.

Bien sûr, comme tout investissement, cela a un prix et demande une certaine réflexion et une bonne préparation. Mais avec l’accompagnement adéquat, et c’est là que Comptasanté entre en scène, vous pouvez éviter les pièges et maximiser votre rentabilité.

Alors, prêts à sauter le pas et à devenir un propriétaire avisé ? Si vous avez des questions, on est là pour en discuter !

Investir en LMNP : toutes nos réponses

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