Notre guide pour augmenter ses revenus en libéral : Télécharger
Vous vous consacrez quotidiennement à votre activité professionnelle principale, que vous soyez médecin, infirmier ou masseur-kinésithérapeute. Une de vos préoccupations se concentre sur l’optimisation de votre gestion. A la recherche d’une diversification de vos revenus, vous pouvez réfléchir à l’investissement immobilier. Générer des revenus locatifs peut représenter une voie privilégiée pour investir et ainsi faire fructifier votre épargne. Comment choisir l’investissement le plus pertinent et le plus bénéfique en fonction de votre situation ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente-t-il le choix à privilégier ? Pourquoi ? Comment ? Parce qu’un tel choix implique le respect d’obligations fiscales et des démarches administratives complexes, vous avez besoin d’aide et d’accompagnement. Comptasanté, expert-comptable pour professions libérales de santé, vous explique tout.
Pour bien comprendre, retenez que la Location Meublée Non Professionnelle constitue un statut juridique et fiscal. Il vous permet donc de louer des biens immobiliers meublés en location saisonnière – vous pensez alors aux offres Airbnb – ou en location plus traditionnelle. Jusque-là, tout reste simple, d’autant plus que deux conditions sont exigibles pour pouvoir accéder à ce statut :
La location meublée répond, quant à elle, à des exigences propres. Ainsi, votre investissement immobilier doit être décent, destiné à un usage d’habitation. Si vous achetez un bien dans une copropriété, le règlement de cette dernière ne doit pas interdire la location meublée. Enfin, maison ou appartement, votre bien locatif doit donc être meublé. Un décret de juillet 2015 définit les équipements nécessaires pour obtenir ce statut de location meublée :
En cas de manquement à ces obligations, vous pouvez voire votre location meublée requalifiée en location vide ou nue.
Les loueurs doivent effectuer leur déclaration directement en ligne sur un des deux sites dédiés : Le site des formalités administratives ou le site des e-procédures. Cette déclaration des loueurs permet d’officialiser
Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours suivant la date du début de votre activité. Elle déclenche la délivrance d’un numéro SIRET, indispensable pour votre future déclaration d’impôt. Lorsque vous disposez de votre numéro SIRET, vous pourrez alors adhérer à un organisme de Gestion Agréé (OGA) et créer un espace personnel sur le dite des impôts.
Votre situation fiscale va dépendre du choix du régime, que vous avez effectué lors de votre déclaration originelle. Deux grandes options s’offrent à vous.
L’imposition des loueurs meublés non professionnels englobe plusieurs taxes principalement sur un plan foncier : taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Les autorités publiques s’efforcent, depuis plusieurs années, d’initier des réformes visant à lutter contre la crise du logement tant pour les locations de tourisme (locations saisonnières) que pour les locations traditionnelles (location nue ou meublée).
Pour l’année 2025, une réforme est déjà actée et entrée en vigueur et vise à aligner la fiscalité du loueur LMNP avec chaque autre régime d’investissement immobilier. Le calcul et la gestion de la plus – value deviennent plus complexes. La réforme 2025 implique de réintégrer les amortissements pour le calcul de la plus – value réalisée lors de la revente du bien. Jusque-là, le statut de LMNP autorisait l’amortissement comptable du bien et des équipements (meubles, vaisselle, …). La plus – value se calculait donc en soustrayant le prix de vente du prix d’achat. Les avantages de l’amortissement n’étaient pas pris en compte. Aujourd’hui, chaque amortissement comptabilisé doit donc être réintégré pour le calcul de cette plus – value. Ce changement implique une augmentation de l’imposition lors de la revente.
Au régime réel ou au micro – BIC, le loueur LMNP est incité à allonger la durée de son investissement. Ainsi, une exonération progressive de l’impôt sur la plus – value est maintenue en fonction de la durée de rétention du bien :
Dans un contexte budgétaire complexe (avec la nécessité d’accroitre les recettes de l’Etat) et devant répondre à la pénurie d’offres locatives (notamment en meublé de longue durée), les autorités publiques envisagent une nouvelle loi devant modifier les règles encadrant l’investissement immobilier (durée, amortissement, abattement, impôt, …). Un rapport parlementaire, publié en juin 2025, pose de nouvelles règles de calcul mais aussi de plafond. L’instabilité politique actuelle rend incertaine l’adoption à court terme de cette proposition de loi, mais les grands principes, eux, seront débattus dans un avenir plus ou moins proches. Cela pourrait impacter la rentabilité du choix des LMNP.
La situation fiscale des locations meublées non professionnelles offre de nombreux avantages. Investir dans l’immobilier locatif par ce biais permet de réduire le montant du revenu imposable, notamment par l’optimisation de l’amortissement du bien immobilier, des meubles et des équipements et des charges déductibles (entretien, travaux, intérêt d’emprunt, …). Cette année, des changements ont été décidés notamment en ce qui concerne le calcul de la plus-value lors de la revente du bien immobilier. D’autres changements pourraient intervenir à plus ou moins brève échéance. La rentabilité du LMNP reste cependant assurée, à condition de maitriser tous les aspects (prix du foncier dans certaines villes, sélection des classes de logement (tourisme / longue durée), choix du régime (réel ou micro – BIC), prix des loyers, …). Par nature et par définition, le choix du LMNP vous confère un statut de « non professionnel ». Cependant, il faut être expert et spécialiste pour optimiser la pertinence de ce choix. Alors devenez un non professionnel expert, en faisant appel à un partenaire de confiance : Comptasanté.
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