Notre guide pour augmenter ses revenus en libéral : Télécharger
Si vous êtes professionnel de santé, vous jonglez déjà avec votre activité, vos patients, vos papiers, votre comptabilité, vos déclarations, le montant de vos cotisations à n’en plus finir… et vos envies d’investissement. Or, voilà qu’un mot barbare s’invite dans vos conversations : le statut LMNP.
Mais c’est quoi ce truc encore ? Un nouveau traitement ? Une réforme ? Non, rassurez-vous, le statut LMNP c’est simplement le Loueur en Meublé Non Professionnel. Autrement dit, une manière plutôt sympa de se lancer dans l’investissement immobilier et de mettre en location un logement meublé (un appartement, une chambre d’étudiant, etc.), afin de, gros avantages, diversifier vos revenus et bénéficier d’une fiscalité avantageuse, si on remplit bien toutes les conditions d’obtention.
Beaucoup d’investisseurs en profession libérale, dont les libéraux de santé tels que les médecins, les infirmiers, les kinés, les orthophonistes ou encore les dentistes, choisissent ce dispositif LMNP. Pourquoi ? Pour ses nombreux avantages, dont celui de se constituer un petit investissement immobilier malin, diversifier leurs revenus locatifs, préparer leur retraite et alléger le montant de leurs futurs impôts.
Et puis, soyons honnêtes : on a déjà assez de paperasse avec la Sécu, les caisses de retraite et la gestion du cabinet pour ne pas vouloir en plus se compliquer la vie avec une activité lucrative à côté. Alors si on peut remplir les bonnes conditions pour transformer facilement un logement meublé en complément de revenus, avec une fiscalité optimisée, ce serait presque dommage de s’en priver. Allez, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les conditions d’obtention du statut LMN, sur ses avantages, et comment déclarer tout ça.
Première question essentielle et capitale : qui peut être loueur en meublé non professionnel ? Oui, c’est quand même la base.
Pour profiter du statut LMNP, il faut remplir plusieurs conditions :
Attention : si vous franchissez ces plafonds, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), et ça change tout légalement, fiscalement et professionnellement.
Bref, si vos loyers restent dans des limites raisonnables sur l’année, que vous avez bien tout déclaré et que vos recettes de location ne prennent pas le dessus sur votre activité principale, vous restez confortablement installé dans le statut LMNP.
Alors, quel type de bien immobilier peut-on acquérir pour le louer en statut LMNP ?
Un petit rappel utile : certaines villes limitent sévèrement les locations de courte durée, et il faut parfois une autorisation de la mairie. Autant dire que la loi veille au grain. Une location longue durée à l’année présentera peut-être plus d’avantages en fonction de votre localité.
Autre condition : le bien immobilier doit être réellement meublé. Et attention, on ne parle pas d’un pauvre tabouret et d’un matelas gonflable ! Le logement meublé doit faire une taille de minimum 9m2 et contenir les meubles et éléments obligatoires suivants :
Bref, tout ce qu’il faut pour pouvoir y vivre dès le début de la location sans avoir à acheter du matériel supplémentaire (c’est tout l’avantage d’une location meublée). Sans ça, votre bail ne sera pas conforme et l’administration fiscale pourrait contester votre statut de LMNP et votre déclaration d’activité. Alors mieux vaut cocher soigneusement la checklist.
👉 Je loue un ou plusieurs biens immobiliers meublés (en résidence principale ou résidence secondaire)
👉 Mes recettes de location annuelles sont inférieures à 23 000 €.
👉 OU mes recettes locatives sont supérieures à 23 000 €, mais restent inférieures à mes autres revenus d’activité.
👉 Je souhaite bénéficier d’une fiscalité allégée et flexible (régime fiscal micro-BIC avec abattement ou régime réel).
👉 Je n’ai pas besoin d’un statut professionnel ni de cotisations sociales supplémentaires.
En tant que loueur, vos revenus locatifs de cette résidence meublée entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez donc le choix entre deux régimes fiscaux et donc deux façons de faire votre déclaration.
L’avantage numéro un du régime fiscal micro-BIC : c’est ultra-simple (promis, même pour les néophytes de la compta). Vous déclarez vos recettes dans votre déclaration fiscale, et paf, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs perçus (oui, la moitié…)
Exemple : vous encaissez 10 000 € de loyers par an, le dispositif d’abattement de ce régime fiscal vous permet de ne payer votre impôt que sur 5 000 €.
L’inconvénient : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles pour ces résidences (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).
Ce régime fiscal est donc parfait pour les petits investisseurs, ceux qui veulent bénéficier de la simplicité administrative sans sortir la calculette et/ou sans forcément déléguer la compta de leur LMNP aux services d’un expert-comptable.
Deuxième choix possible : le régime réel. Ici, c’est certes plus technique, pas d’abattement forfaitaire, mais c’est souvent plus intéressant.
Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges :
Car oui : vous pouvez pratiquer l’amortissement de votre bien immobilier (hors terrain) et de vos meubles. Cela réduit considérablement vos impôts pendant plusieurs années.
Ça veut dire, amortir son bien immobilier ? Et bien ça consiste à déduire de vos recettes de location non seulement vos charges habituelles, dont les intérêts d’emprunt bancaire, mais aussi la valeur de votre bien immobilier. C’est la traduction au sens comptable de la dépréciation de certains éléments d’actifs du fait de l’usure ou de l’obsolescence du bien immobilier.
Les conditions du statut LMNP le permettent largement, mais si vous optez pour le régime réel, on vous conseille de faire appel à un cabinet spécialisé comme Comptasanté (oui, petit placement publicitaire assumé). Car ici, seul un expert comptable saura optimiser vos déclarations et arbitrer entre régime micro-BIC et régime réel.
Certains libéraux utilisent le réel pour gommer totalement le revenus locatifs de leur investissement immobilier pendant 10 ou 15 années grâce à l’amortissement. Autant dire que la carotte fiscale est plutôt généreuse.
Si vous louez un logement meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale, vous devez signer un bail d’un an renouvelable. Le statut prévoit aussi une durée de 9 mois si vous louez à un étudiant. Ce contrat encadre le montant des loyers, les charges, les conditions de renouvellement et les obligations du propriétaire comme du locataire.
C’est le bail le plus rassurant pour qui veut des revenus stables de son investissement et limiter la rotation des locataires. Vous offrez un toit durable, le locataire s’installe, et tout le monde y gagne.
Le choix du bail a un impact direct sur la stabilité de votre investissement et de vos revenus locatifs, sur votre temps de gestion, et sur le profil des locataires que vous attirez. Autant bien réfléchir à vos objectifs d’investissement immobilier locatif avant de signer.
Soyons clairs : si le statut LMNP séduit autant les investisseurs, ce n’est pas pour rien. Parmi les principaux avantages :
En clair : vous dormez pendant que vos locataires paient vos impôts et financent votre investissement immobilier locatif. Pas mal, non ?
Évidemment, tout n’est pas rose. Quelques points à surveiller :
Bref, le statut LMNP est un super outil… mais il faut être prêt à jouer le jeu de la déclaration fiscale et du suivi comptable. Un peu comme tenir un carnet de suivi patient : si vous oubliez des infos, ça peut vite coincer.
Vous l’aurez compris : les conditions du statut LMNP n’ont rien d’une usine à gaz, à condition d’être bien conseillé. Pour un professionnel de santé, c’est un moyen malin de diversifier ses revenus locatifs, optimiser sa fiscalité en choisissant le bon régime fiscal et se constituer un petit trésor de guerre pour l’avenir.
Avec Comptasanté, fini le casse-tête : on vous aide à déclarer, à choisir entre micro-BIC et réel, à comprendre les subtilités de la loi fiscale, et à transformer un simple logement meublé en un vrai atout d’investissement immobilier locatif. On fait la compta, vous soignez vos patients, chacun son domaine !
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Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés mais dont l’activité reste complémentaire. Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel), lui, s’applique lorsque l’activité de location devient principale, avec des critères de recettes supérieures à 23 000 € sur l’année et dépassant les autres revenus du foyer fiscal. Le LMP ouvre également droit à un régime social et à un impôt différent.
Dans les deux régimes, vous pouvez déduire les charges liées à la gestion et à l’entretien du bien immobilier : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, travaux de réparation, honoraires et services d’expert-comptable. En LMNP au réel, l’amortissement du bien immobilier est également possible, ce qui permet de réduire fortement l’assiette imposable.
Oui, le basculement s’effectue automatiquement dès lors que vous dépassez les seuils légaux (23 000 € de recettes annuelles ET supérieures à vos autres revenus). Vous êtes alors considéré comme LMP par l’administration fiscale, sans démarche volontaire spécifique, même si des formalités déclaratives peuvent être nécessaires.
Pas forcément. Une SCI à l’IR est peu adaptée car elle est conçue pour la location nue. Pour exploiter un meublé, la SCI bascule automatiquement à l’IS (impôt sur les sociétés), ce qui peut complexifier la gestion. La SCI est intéressante pour transmettre ou gérer à plusieurs un patrimoine, mais moins avantageuse fiscalement pour du meublé que le LMNP ou le LMP.
Il suffit de déposer un formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Vous obtiendrez un numéro SIRET. Ensuite, Ensuite, il faut compléter le formulaire 1447 CFE et l’envoyer au SIE (Siège des Impôts des Entreprises). Enfin, vous devez choisir entre le régime micro-BIC et le réel simplifié lors de votre première déclaration fiscale. L’accompagnement d’un expert-comptable est vivement conseillé pour optimiser vos choix.
Une mauvaise déclaration peut entraîner un redressement fiscal, la réintégration des amortissements, ou une requalification en activité professionnelle avec charges sociales dues. Cela peut avoir un impact financier important. D’où l’intérêt de se faire accompagner dès le départ par un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier de location meublé.
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