Notre guide pour augmenter ses revenus en libéral : Télécharger
Ah, la SCI ! Trois lettres qui font souvent frissonner même les plus aguerris. Créer une société civile immobilière, c’est génial pour gérer un bien immobilier ou un investissement locatif à plusieurs… Mais comment en déclarer la création ou les revenus ?
Parler de déclaration SCI, c’est un peu comme parler de dent de sagesse : personne n’a vraiment envie d’aller chez le dentiste, mais tout le monde sait que c’est indispensable. Entre formulaires de déclaration, revenus fonciers, impôts et régimes fiscaux, le vocabulaire a de quoi donner quelques sueurs froides, surtout quand on est professionnel de santé libéral et qu’on gère déjà une activité libérale bien chargée.
Comment déclarer la SCI et les éventuels loyers perçus ? Comment savoir si on est au réel ou au micro-foncier ? Et surtout, que risque-t-on si on oublie une déclaration ou qu’on coche la mauvaise case sur le formulaire 2072 ?
Pas de panique : chez Comptasanté, on sait que la fiscalité immobilière peut vite tourner à la crise de nerfs. Alors on vous explique, pas à pas, comment déclarer correctement les revenus fonciers de votre société, garder la tête froide devant votre formulaire 2072 et éviter les erreurs. Bref, voici notre guide complet pour transformer cette affaire en simple formalité administrative !
Une société civile immobilière (ou SCI) est une structure civile qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs personnes. C’est un système de gestion patrimoniale et d’optimisation fiscale. Elle n’a pas vocation à exercer une activité professionnelle, mais à administrer un patrimoine, par exemple un local acheté pour en faire votre cabinet de pro de santé. La SCI est transparente fiscalement : cela signifie que les revenus (ou le déficit) rentrent dans les revenus des associés, au prorata de leur quote-part dans la société.
Il existe deux grands régimes d’imposition pour une SCI :
La déclaration de la SCI sera plus simple, car une SCI à l’IR n’est pas redevable de l’impôt directement, celui-ci devant être acquitté par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant.
Ça vaut le coup, si :
La société devient une personne morale à part entière. Les bénéfices sont soumis à l’imposition selon les taux d’impôt sur les sociétés (le taux d’imposition de l’IS est souvent plus bas que celui de l’IR, car ce dernier s’accompagne de prélèvements sociaux), et la SCI peut déduire l’amortissement du bien (car oui, sous ce régime, il est possible d’amortir le bien immobilier, ce qui vient diminuer le résultat imposable).
Bon à savoir : toutes les charges peuvent également être déduites, contrairement à la SCI à l’IR, notamment les intérêts d’emprunt, les frais de notaires, etc. C’est intéressant pour les investissements locatifs à long terme, mais plus contraignant en cas de revente (plus-value imposée différemment).
Ça vaut le coup si :
On vous a fait un petit récapitulatif pour vous aider à choisir le régime d’imposition qui convient le mieux à votre SCI : SCI à l’IR ou à l’IS, c’est vous qui décidez !
Pour créer votre SCI, vous devez constituer un dossier afin de demander son immatriculation. Cela se fait en déposant un dossier de constitution en ligne auprès du Guichet Unique. Le formulaire d’immatriculation est le M0 (Cerfa 1395802)
Ensuite, sachez aussi que si votre SCI à l’IR ne génère pas de revenu, vous n’êtes pas obligé de présenter une déclaration annuellement.
La déclaration des revenus fonciers d’une SCI se fait par le gérant de la SCI via le formulaire 2072 dans le cadre du régime de l’impôt sur le revenu. Il en existe deux versions :
Quelques conseils de comptable pour ne pas se tromper :
Aujourd’hui, la déclaration en ligne est devenue la norme. Elle s’effectue sur impots.gouv.fr, dans l’espace professionnel de la SCI. Vous y remplissez votre formulaire 2072, puis validez en quelques clics. C’est simple, rapide, et ça évite les erreurs d’imposition.
Chaque année, la déclaration SCI doit être transmise avant une certaine date. Généralement, le formulaire 2072 doit être déposé avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (donc au plus tard début mai, sauf changement). Mieux vaut ne pas attendre la dernière minute : en cas de retard, la fiscalité ne plaisante pas.
Les pénalités peuvent aller de 10 % à 80 % selon le montant et la gravité de l’omission. Et si vous oubliez de déclarer, l’administration peut reconstituer vos revenus fonciers et vous appliquer un régime d’imposition d’office… sans possibilité de déduction !
Finalement, déclarer une SCI n’est pas si compliqué… à condition de connaître les règles fiscales, de respecter les délais et de s’organiser un minimum. Avec les bons outils (et un comptable zen), vous pouvez gérer votre imposition sans y passer vos week-ends.
Et si jamais vous préférez consacrer votre temps à votre activité professionnelle plutôt qu’à vos formulaires, Comptasanté peut s’occuper de tout : de la déclaration à la gestion comptable, en passant par l’optimisation fiscale de votre société civile immobilière.
On s’appelle ?
La déclaration en ligne du formulaire 2072 pour les SCI devait être effectuée au printemps 2024, en général avant le 2 mai 2024. Pour 2025, attendez-vous à une date similaire, toujours via l’espace professionnel du site des impôts.
La SCI doit remplir la déclaration 2072, qui reprend les revenus fonciers, les charges déductibles, et le résultat fiscal de la société. Ce formulaire permet d’établir le montant des revenus à imposer chez chaque associé selon sa quote-part.
La déclaration SCI 2025 devra être transmise début mai 2025, en ligne sur impots.gouv.fr. N’attendez pas la dernière minute : préparez vos données (loyers, charges, intérêts) en amont.
Tout se passe en ligne, dans l’espace professionnel de la SCI. Il suffit de remplir le formulaire 2072, d’y indiquer vos revenus fonciers, vos charges déductibles et de valider avant la date limite.
Le non-respect des délais ou l’absence de déclaration entraîne des sanctions fiscales : pénalités de retard, majorations d’impôts et reconstitution de vos revenus fonciers sans possibilité de déduction. En cas de doute, mieux vaut contacter un comptable professionnel !
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