Administratif

Quels sont les différents moyens d’acquisition de votre cabinet ?

23 juin, 2019

Tout d’abord, il existe deux façons d’acquérir un bien immobilier, mais quel que soit le choix, le recours à l’emprunt est quasiment systématique.

A titre strictement personnel 

A titre personnel, il existe deux dispositifs :

• A titre personnel en direct.
• A titre personnel via une SCI, qui est un dispositif intéressant si vous avez des projets de transmission. Toutefois, la gestion d’une SCI est plus formalisée et par conséquent plus chère. La SCI est déconnectée de l’activité professionnelle.

Dans les deux dispositifs :

• Un formalisme doit être respecté :
  • signature d’un bail entre le propriétaire (vous à titre personnel ou la SCI), et le locataire (vous à titre professionnel),
  • virement mensuel du loyer depuis votre compte pro.
• Ces loyers professionnels sont perçus à titre perso (cas 1 ci-dessus) ou par la SCI (cas 2) : ils constituent des revenus fonciers qui doivent être déclarés.
• Les travaux de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou afférentes aux opérations de désamiantage sont déductibles,
• Les dépenses de (re)construction, d’agrandissement et d’amélioration ne sont pas déductibles,
• Vous conservez la possibilité de prévoir un bail qui laisse le plus de frais à la charge du locataire (vous à titre professionnel, donc charges déductibles de votre BNC).
• On constate que le loyer généré couvre généralement les 2/3 des mensualités d’emprunt. Vous ou les associés de la SCI, aurez donc un apport régulier à faire en trésorerie pour couvrir le dernier tiers.

NB : Pour fixer le loyer, il est important de tenir compte de la moyenne du prix au m² dans la zone géographique de situation. Un « loyer déconnecté » de cette réalité pourrait être remis en cause en cas de contrôle fiscal.

Les charges déductibles liées à cette acquisition immobilières sont :

• Les travaux dits déductibles,
• Les achats de biens mobiliers,
• Les intérêts d’emprunt,
• Eventuellement, les honoraires comptables pour le bilan de la SCI ou le calcul de vos revenus fonciers personnels, et les honoraires de gestion si celle-ci est confiée à un agent immobilier,
• Les charges de copropriété,
• Les assurances du local et du matériel …

Cette liste est non exhaustive, en revanche les frais directs de gestion (fournitures de bureau, téléphone, frais de tenue de compte bancaire, formalités juridiques de la SCI…) ne sont déductibles que pour un montant forfaitaire de 20 € par local et par an.

Sur un plan fiscal, il est courant que les premières années  génèrent des déficits (résultat négatif donc pas d’impôt), qui sont reportables sur les bénéfices des dix années futures, jusqu’à apurement des déficits. Ensuite, les bénéfices sont imposables en tant que revenus fonciers.

A titre strictement professionnel 

Il s’agit alors de souscrire un emprunt via votre compte professionnel pour l’acquisition d’un bien immobilier inscrit à l’actif de votre activité.

Vous allez pouvoir déduire, au titre de votre activité professionnelle, les mêmes charges que celles listées dans le cas A ci-dessus. Et vous pourrez également déduire chaque année une « dotation aux amortissements », c’est-à-dire une quote-part du prix d’achat de votre local, de telle sorte qu’au terme de 30 à 50 ans (durées habituellement retenues), le prix d’achat de votre local sera ramené à 0 dans votre comptabilité.

Cette option semble avantageuse puisqu’on peut « déduire plus ». Toutefois, au plus tard à la cessation de votre activité, le local devra soit être vendu, soit passer de votre patrimoine professionnel à votre patrimoine personnel, ce qui est assimilé par l’administration à une vente entraînant le calcul et l’imposition de la plus-value.

La plus-value étant l’écart entre le prix de vente et le prix de revient, si ce dernier est ramené au fil du temps à 0, la plus-value sera alors égale à votre prix de vente, ce qui peut engendrer un impôt .

ce ne sera véritablement le cas que si vous respectez les deux critères qui permettent l’exonération sur les plus-values à savoir :

• Exercer depuis plus de 5 ans son activité professionnelle,
• Avoir un montant moyen de chiffre d’affaires sur les deux années précédant la cessation d’activité inférieur à 90 000€. Pour mémoire, l’exonération est partielle et dégressive si cette moyenne est comprise entre 90 et 126 000 €.

Et, Il faudra donc planifier et anticiper votre arrêt d’activité si vous vous orientez vers cette option… et croiser les doigts pour la fiscalité n’ait pas évolué dans un sens défavorable au cours de ces décennies.

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